La Campania ha emanato linee guida esplicative per chiarire come le norme urbanistiche regionali e nazionali si applicano alla rigenerazione urbana, agli incentivi edilizi e ai cambi di destinazione d'uso degli edifici.

Il riferimento è la circolare esplicativa n. 18 del 5 novembre 2026, rivolta ai Comuni e agli operatori del settore edilizio. Fornisce un quadro comune per gli interventi di rigenerazione urbana, gli incentivi volumetrici e i cambi di destinazione d'uso, in un momento in cui l'adattamento ai cambiamenti climatici è diventato centrale nella pianificazione regionale.

Incentivi volumetrici legati a condizioni

Le linee guida prevedono incentivi volumetrici fino al 20% per le ristrutturazioni senza demolizione e ricostruzione, e fino al 35% per gli interventi di demolizione e ricostruzione.

Gli incentivi sono subordinati a condizioni legate a misure destinate a ridurre gli impatti climatici, migliorare le prestazioni energetiche ed evitare ulteriore consumo di suolo. Il testo integrale della circolare e i relativi requisiti dettagliati di ammissibilità non erano disponibili nelle fonti esaminate, per cui gli aspetti procedurali di dettaglio restano da verificare nel documento ufficiale.

Gli interventi di efficientamento energetico e di miglioramento strutturale possono beneficiare di una quota volumetrica aggiuntiva fino al 5%, secondo le condizioni previste dal documento.

Da siti industriali dismessi a residenze

Una parte significativa del quadro riguarda la conversione di complessi industriali o produttivi dismessi a uso residenziale.

In questi casi, almeno il 30% del volume lordo residenziale complessivo è riservato all'edilizia residenziale sociale, in vendita o in affitto. Le fonti non indicano quanti nuovi alloggi sociali potrebbero essere realizzati in concreto, né quale volume di riqualificazione sia atteso.

L'impostazione riflette la direzione fissata dalla riforma urbanistica campana, la legge regionale 29 aprile 2024, n. 5, che pone la rigenerazione delle aree urbanizzate esistenti e la riduzione del consumo di suolo tra gli obiettivi centrali della pianificazione, insieme alla sostenibilità ambientale e urbana.

Cosa decidono i Comuni

I Comuni conservano il potere di individuare, attraverso i propri strumenti urbanistici, le aree in cui gli incentivi non possono essere applicati.

Questo filtro locale è importante da comprendere: le linee guida regionali non si applicano automaticamente ovunque allo stesso modo. Le fonti non indicano quali Comuni abbiano già adeguato i propri strumenti urbanistici in risposta alle linee guida, e qualsiasi contrasto con disposizioni comunali, regionali o nazionali richiederebbe una verifica legale.

Residenti, proprietari e operatori che valutano un intervento dovranno quindi verificare sia la circolare regionale sia il piano comunale applicabile.

Rigenerazione oltre i singoli edifici

Le linee guida si affiancano a un distinto programma regionale di rigenerazione urbana che unisce il recupero di edifici degradati o dismessi a interventi su spazi pubblici, aree verdi e opere di adattamento climatico.

La documentazione del programma indica risorse complessive pari a €33,695,228.02 per i progetti comunali 2024–2025, inclusi €2 milioni riservati a progetti pilota di infrastrutture verdi. Il programma sostiene il recupero di edifici degradati o abbandonati, spazi pubblici e infrastrutture verdi, compresi progetti destinati a contrastare gli effetti dei cambiamenti climatici.

In concreto, si tratta di due binari paralleli: incentivi per la riqualificazione privata e mista degli edifici esistenti, e finanziamenti pubblici per la rigenerazione di quartieri, spazi pubblici e verde urbano.

Cosa tenere d'occhio

Restano aperte tre questioni pratiche.

La prima è come i Comuni useranno il proprio potere di limitare o modulare gli incentivi a livello locale. La seconda è come le condizioni climatiche, energetiche, di edilizia sociale e di consumo di suolo saranno verificate nelle singole domande. La terza è quanta parte dei finanziamenti previsti per la rigenerazione e le infrastrutture verdi si tradurrà in progetti completati.

Per ora, il segnale della Regione è chiaro: i nuovi volumi edilizi sono orientati al riuso dell'esistente, con resilienza climatica, prestazioni energetiche e riduzione del consumo di suolo come condizioni per costruire di più.